雅居樂集團(tuán)控股有限公司(03383.HK，以下簡稱“雅居樂”)的業(yè)績會充滿了濃濃的港片風(fēng)。時間點一到，雅居樂集團(tuán)主席兼總裁陳卓林、副總裁潘智勇、副總裁王海洋、首席財務(wù)官張森四位高管霸氣地走向主席臺，除了王海洋之外的其它三位高管均用粵語發(fā)言。

　　大佬之間的交流默契十足，當(dāng)媒體提問時，主席臺中間的陳卓林示意負(fù)責(zé)該板塊的高管回答。全場陳卓林補充回答了兩次，一次是在王海洋談及2019年將實現(xiàn)有質(zhì)量的增長時，他接話強(qiáng)調(diào)雅居樂對質(zhì)量的重視；第二次是在王海洋表示雅居樂長期看好海南市場時，他說海南的項目就像寶貝一樣，愈久愈珍貴。

　　邁過千億過后的雅居樂并沒有摁下加速度的按鈕，而是選擇有質(zhì)量的增長。從速度的角度看，10%的增速稍顯保守；但從另一個角度看，沒有業(yè)績負(fù)擔(dān)的雅居樂，更能專注于平衡收入、利潤與質(zhì)量的關(guān)系，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

剛剛過去的2018年，對雅居樂而言是具有里程碑意義的一年。年報數(shù)據(jù)顯示，2018年雅居樂累計實現(xiàn)預(yù)售金額為1026.7億元，同比增長14.5%，首次躋身千億陣營。營業(yè)額及毛利分別為人民幣561.45億元及人民幣246.74億元，分別增加8.8%及19.3%。凈利潤為人民幣83.58億元，上升23.3%。

　　千億是一道魔幻的門檻，邁過這道坎的房企大多自帶小馬達(dá)，開啟狂奔模式。而雅居樂卻選擇均速駛?cè)肭|，開啟新旅途。在業(yè)績會上，王海洋表示，2019年的預(yù)售金額目標(biāo)是1130億港幣，比2018年增加10%；新開工面積目標(biāo)為9900萬平方米，低于2018年。

　　當(dāng)媒體問及預(yù)售額增長10%的目標(biāo)是否過于保守時，王海洋解釋稱制定該目標(biāo)是出于當(dāng)下市場的考慮。目前調(diào)控下房地產(chǎn)市場穩(wěn)字當(dāng)頭，在制定目標(biāo)是雅居樂團(tuán)隊也因此較為審慎。倘若后期市場或政策有所變化，該目標(biāo)也會適時調(diào)整。除了考慮市場的原因，質(zhì)量也是雅居樂考量的重要指標(biāo)。新的一年，雅居樂希望能實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，保持正常的開發(fā)節(jié)奏，提升品牌的影響力。

　　談及有質(zhì)量的增長，主席臺中間的陳卓林頗有興趣，他坦言10%的銷售目標(biāo)確實偏向保守，但是今年雅居樂會保持高質(zhì)量的發(fā)展，保持高純利的水平。

2018年度財報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂的凈利潤為83.58億元，較去年上升23.3%。股東應(yīng)占利潤為71.25億元，較去年增加18.3%。整體毛利率及凈利潤率分別為43.9%及14.9%，較去年分別上升3.8個百分點及1.8個百分點。

　　毛利潤方面，雅居樂的態(tài)度也更為審慎?！敖衲陼鄬ΡＪ匾稽c，但肯定能保持在30%以上?！睆埳硎荆衲觐A(yù)計海南島的貢獻(xiàn)相對來說不會太多，所以對2019年會有短期的影響。

　　“粵港澳大灣區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮螅壳把啪訕吩诖鬄硡^(qū)的土儲貨值超過1500億，未來將加大大灣區(qū)的建設(shè)?！蓖鹾Ｑ蟊硎荆?018年雅居樂于65個城市，坐擁預(yù)計總建筑面積3623萬平方米的土地儲備。其中，在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備為980萬平方米，占集團(tuán)土地比例的27%，足以滿足未來3-5年的發(fā)展。

　　在“以地產(chǎn)為主業(yè)，多元業(yè)務(wù)并行”的營運模式下，雅居樂還開展了物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、環(huán)保、建設(shè)及教育業(yè)務(wù)，新成立了房管集團(tuán)，以及整合現(xiàn)有的物業(yè)組成了商業(yè)業(yè)務(wù)。

　　地產(chǎn)圈探索多元化是一種趨勢，但涉及“環(huán)?！睒I(yè)務(wù)的企業(yè)并不多。在雅居樂業(yè)績會現(xiàn)象，“環(huán)?！币辉~被管理層頻頻提及。

　　數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，雅居樂環(huán)保業(yè)務(wù)新增的危險廢物處理項目達(dá)11個，每年最高危險廢物處理規(guī)模超過270萬噸，安全填埋庫容超1400萬立方米。同時，水務(wù)處理及一般固體廢物處理業(yè)務(wù)獲得重大突破，水務(wù)處理規(guī)模的增長接近10倍，每日最高水務(wù)處理規(guī)模已超過210萬噸；新開拓的生活垃圾焚燒發(fā)電業(yè)務(wù)亦新增3個項目，每日最高處理規(guī)模達(dá)到2,500噸。

　　“環(huán)保業(yè)務(wù)預(yù)計將成為本集團(tuán)的穩(wěn)定收入來源”管理層表示。2015年雅居樂攜百億資本強(qiáng)勢跨入環(huán)保領(lǐng)域，成立雅居樂環(huán)保集團(tuán)，選擇市場集中度低、空間廣闊的危險廢物處理為突破口，覆蓋了除大氣外的固廢處理、水務(wù)和環(huán)境修復(fù)三大領(lǐng)域。目前，其危廢處理資質(zhì)已處于行業(yè)領(lǐng)先位置。

　　附現(xiàn)場實錄：

　　問：城市更新已經(jīng)有10個項目，大概體量有多少？

　　王海洋：產(chǎn)業(yè)中心和城市更新中心，是集團(tuán)地產(chǎn)重點抓的業(yè)務(wù)。城市更新2018年簽訂了差不多10個框架協(xié)議和合作協(xié)議，這些協(xié)議主要集中粵港澳大灣區(qū)城市，大約有幾百萬平米的建面儲備。

　　問：今年的目標(biāo)會不會太過保守，今年怎么看樓市？

　　王海洋：預(yù)售10%的增長，首先是考慮現(xiàn)在的市場和政策，其次是希望2019年實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。有質(zhì)量的增長，一是希望保持正常的開發(fā)節(jié)奏，二就是在品牌提升方面加大力度。在制定目標(biāo)時我們是比較審慎的態(tài)度，如果后續(xù)市場、政策有改變，我們的目標(biāo)也會有一些變化。

　　問：城市布局以幾線城市為主，未來重點布局的城市有哪些？未來在粵港澳布局哪些區(qū)域？

　　王海洋：一直以來我們都堅持布局城市群，聚焦在長三角、珠三角等，中西部的潛力也比較大。但并不代表三四線城市沒有機(jī)會，但是怎么抓住這些機(jī)會對所有公司都是挑戰(zhàn)。我們會更加深耕和聚焦現(xiàn)有的城市，并實施“2+3+N”的土儲投資戰(zhàn)略。

　　大灣區(qū)的布局在中山的體量比較大的，大概49%，未來在大灣區(qū)會繼續(xù)加速布局，希望今年在大灣區(qū)的投資比例能占到20%。

　　問：今年推出項目的平均毛利率是多少？財務(wù)費用有比較大的提升，是什么原因？公司會不會有流動性的問題？

　　張森：2018年毛利率是43.9%，2019年要比較保守，對毛利率的估算大概是30%以上。財務(wù)費用提升，一方面是因為2018年新增的貸款增加、利息增加；另外，外匯的虧損，也影響到財務(wù)報表。

　　問：海南的調(diào)控很嚴(yán)，怎么看海南樓市的走勢？海南項目貢獻(xiàn)毛利率不大，為什么？

　　王海洋：海南調(diào)控確實是歷史上最嚴(yán)的，對島外的限制很大。對房地產(chǎn)肯定有一定的影響，也有利好的一面。海南現(xiàn)在也是自由貿(mào)易港的建設(shè)，一系列的政策利好海南未來的發(fā)展，海南的人口才 900多萬，未來人口的紅利是很好的。雖然說對海南暫時的房地產(chǎn)有影響，但是未來是一點問題都沒有的。就像寶貝一樣，放得越久更加有升值空間。

　　問：2019年的拿地策略怎樣，預(yù)算是多少？

　　王海洋：拿地策略比較明確，首先是拿好地。我們是2+3+N，2是聚焦在珠三角和長三角，京津冀、中西部和海峽西岸，這三個城市群也是非常具有活力的，是下一步在全國布局中的重中之重。

　　我們的拿地還有一個策略就是多方式拿地，包括合作、收并購、招拍掛。城市更新和產(chǎn)業(yè)這兩大抓手，也是優(yōu)勢，我們的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在越來越體系化、越來越規(guī)?；?，城市更新的團(tuán)隊和經(jīng)驗也在逐漸提升。

　　陳卓林：2019年房地產(chǎn)方面投資的金額大概是400億左右，投資其它的領(lǐng)域大概是100億左右，2019年大概是500億左右的投資額。

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